車位糾紛此起彼伏 車位買賣謹防6大陷阱

　　在北京，車位糾紛近年來可謂此起彼伏，原定在今年年中出臺的車位買賣合同也暫時擱淺。知名人士王海指出，車位（庫）是否可銷售的唯一標準是能否辦理產權證（或有無預售許可證），已經購買無產權車位（庫）的消費者應該趕緊要求退賠。若租賃車位（庫）或者購買車位（庫）使用權，超過２０年的即為欺詐，消費者可請求雙倍賠償。

什么樣的車位可以買，一般人很難區分。

　　陷阱1　共用場地變地上車位

　　小區里的空地，有的時候甚至是綠地，開發商或者物業公司畫根線就收錢。有的作價賣給業主，有的按月出租。王海指出，由于小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。如根據《北京市居住小區機動車停車管理辦法》第７條：“凡利用業主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售。”

　　王海提示：這類車位可以由業主大會授權業委會委托物業租給業主使用，扣除必要費用后歸入小區維修資金。

　　陷阱2　霸占無約定的地下車位

　　如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。開發商出售這種車位（庫）好像天經地義，其實不然。《北京市城市房屋管理辦法》第１３條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。” 也就是說，在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區里的地下車位（庫）的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位（庫）也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

　　王海提示：可以由小區業委會委托物業公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。

　　陷阱3　地下車位（庫）重復賣

　　很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位（庫），可這地下車位（庫）的買賣是否合法，很多業主并不知道。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經把地下車位（庫）的面積分攤到每個業主的身上，并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位（庫）賣給業主，就是重復收錢。《中華人民共和國城市房地產管理法》第３７條規定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位（庫）買賣合同是不受法律保護的，業主買到手的只是一張白紙。

　　王海提示：這類的地下車位（庫）辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。

　　陷阱4　人防工程偷著賣

　　沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位（庫）屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。

　　王海提示：根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

　　陷阱5　改造車位（庫）黑著賣

　　還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。

　　王海提示：開發商和物業公司也無權擅自處理這些車位（庫），它們也應該屬于全體業主的共有財產。

　　陷阱6　租賃期限超過２０年

　　有的開發商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了２０年的時候，并不向消費者聲明２０年后不受法律保護。根據《合同法》第２１４條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權），最長期限也只有２０年，２０年后是不受法律保護的。

　　王海提示：凡是銷售使用權超過２０年并且不向消費者聲明２０年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。　　

　　無論地上車位（庫）還是地下車位（庫），是否可銷售的惟一標準是能否辦理產權證（或有無預售許可證）。根據有關規定，產權證可以單獨核發也可以和購買商品房合同合并核發房屋所有權證。

　　在地下車位合同示范文本沒有出臺之前，市工商局有關人士提醒說，想要購買停車位的消費者，一定要看想購買的車位是否有產權證，以及土地使用權限問題。買車位時，開發商承諾的使用權是７０年，其實開發商的土地使用權只有５０年。